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Quando, come MeWe® e come comunità che si interroga su cohousing, abitare sociale e comunità intenzionale, guardiamo alle forme di abitare (extra)ordinarie, ci accorgiamo che il nostro modello “normale” – casa di proprietà piena, individuale, esclusiva – è una creatura relativamente giovane della modernità, non una legge di natura. Gli studi storici di Michela Barbot sui beni comuni urbani e sulle proprietà dissociate ricordano che per secoli le città europee hanno funzionato con sistemi molto più flessibili, stratificati e condivisi di diritti sulla casa e sul suolo.

Ed è proprio da lì che possiamo ripartire per dire, con più forza, che un altro modo di possedere è possibile per l’abitare sociale e (extra)ordinario nelle nostre città.

1. Dai Community Land Trust al Medioevo: perché guardare indietro per abitare meglio oggi

Nei nostri blogpost su Community Land Trust (CLT) abbiamo raccontato come queste esperienze – “Abitare (extra)ordinario: perché i Community Land Trust parlano anche a noi” e “Terreni che custodiscono comunità: perché i Community Land Trust parlano al futuro dell’abitare sociale” – aprano una prospettiva diversa: il suolo è della comunità, la casa è dell’abitante, e il diritto di vivere in un quartiere accessibile è tutelato nel tempo.

Questa logica – distinzione fra chi detiene il suolo, chi abita, chi gestisce – non nasce oggi: le ricerche su Milano e sulle città d’Europa d’Antico Regime che ci hanno molto incuriosito mostrano un mondo in cui diritti individuali e collettivi coesistevano, spesso sovrapposti, sugli stessi beni.

Nel saggio “Diritto alla città, diritti di proprietà”, Michela Barbot ricostruisce la storia dei bona comunia urbani – strade, piazze, canali, piazze mercato – come beni destinati al “bene comune” ma attraversati da una trama fittissima di diritti d’uso, gestione e rendita detenuti da attori diversi: Comune, istituzioni religiose, corporazioni, famiglie, singoli cittadini.

Nel saggio “Per una storia economica della proprietà”, invece, approfondisce le proprietà dissociate: un sistema in cui il diritto di proprietà non è un blocco unico, ma un insieme divisibile e modulabile di posizioni (dominio “utile”, dominio “eminente”), spesso ripartite tra soggetti diversi.

Questa storia ci riguarda da vicino: parla della possibilità di abitare sociale e di abitare (extra)ordinario in città dove l’accesso alla casa non è appeso solo alla proprietà piena, ma si appoggia su fasci di diritti modulabili – esattamente ciò che cercano di fare oggi cohousing, comunità intenzionali e CLT.

2. Proprietà dissociata: dai “dominia” ai fasci di diritti

I giuristi medievali e moderni parlavano di dominio diviso:

• dominio eminente: chi detiene il “frutto”, cioè il diritto alla rendita del bene
• dominio utile: chi ha i diritti d’uso, di godimento materiale, spesso anche di trasformazione fisica dell’immobile.

Questi livelli non erano solo due: potevano essere spezzettati verticalmente (separando uso, frutti, eventuale vendita) e orizzontalmente (dividendo tra più soggetti gli stessi diritti), dando luogo a combinazioni quasi infinite.

Barbot mostra come questa idea assomigli molto alla nozione moderna di “bundles of rights” proposta da Henri Sumner Maine e ripresa poi dal premio Nobel Elinor Ostrom: la proprietà non come un unico titolo, ma come un pacchetto di diritti – accesso, prelievo, gestione, esclusione, alienazione – distribuibili tra più soggetti. In termini molto semplici:

• chi usa la casa;
• chi incassa la rendita;
• chi decide le regole di accesso;
• chi può cedere o no il bene;

non devono per forza coincidere.

Per un promotore non profit come MeWe®, che lavora su cohousing e comunità intenzionale, questa è una chiave importante: se riconosciamo che la proprietà può essere scomposta, possiamo disegnare dispositivi di abitare sociale che non siano schiacciati sul binomio “affitto precario vs proprietà individuale”.

3. Una tassonomia (minima) delle forme di proprietà dissociata nell’Europa dell’Ancien Régime

Sulla base delle fonti citate, possiamo proporre una piccola tassonomia delle forme più diffuse di proprietà dissociata nelle città europee di Antico Regime, con un focus su Milano.

3.1 Beni comuni urbani: i comunia

Nei Comuni medievali e moderni, i beni comuni urbani (bona comunia) includevano:

• Beni del Comune (patrimonio esclusivo cittadino): piazze come quella del Duomo, porte, mura, canali interni, alcuni mulini e spazi commerciali
• Beni comunitari di confraternite, ospedali, corporazioni: terreni, edifici, infrastrutture su cui questi soggetti avevano diritti d’uso e di esclusione a tutela dei propri membri
• Strade, fiumi e canali (come i Navigli milanesi): formalmente sotto il controllo cittadino, ma utilizzati da consorzi di utenti, corporazioni e istituzioni che fissavano regole d’accesso, manutenzione e uso.

Su questi beni:

• il Comune poteva rivendicare proprietà e giurisdizione
• altre istituzioni avevano diritti d’uso privilegiati
• gli abitanti esercitavano un diritto di accesso collegato al loro status di cittadini, residenti, “poveri della città”.

Non una “terza via” astratta, ma una stratificazione di diritti plurimi.

3.2 Enfiteusi: quando il suolo e la casa non coincidono

L’enfiteusi emerge come una delle forme più antiche di dominio diviso:

• il proprietario del suolo mantiene il dominio eminente
• l’“enfiteuta” ottiene un diritto reale di lungo periodo o perpetuo sulla casa o sull’edificio (dominio utile), con l’obbligo di migliorare il bene e pagare un canone fisso (censo).

In città questo significava, ad esempio:

• grandi enti (come la Veneranda Fabbrica del Duomo) concedevano terreni “vacui” a privati o istituzioni, chiedendo che vi costruissero case o conventi e pagassero ogni anno un canone
• chi accettava assumeva costi e responsabilità di costruzione e manutenzione, ma acquisiva un quasi-diritto di proprietà sulla costruzione, trasmissibile agli eredi e talvolta affrancabile.

Enfiteusi urbana e CLT oggi hanno una parentela evidente: il suolo resta vincolato a un uso collettivo o comunitario, mentre la casa diventa lo spazio di autonomia delle famiglie e delle comunità intenzionali.

3.3 Livelli e investiture livellarie

Altra forma chiave di proprietà dissociata è il contratto di livello, usatissimo nel patrimonio immobiliare tra XVI e XVII secolo.

Qui la dissociazione avviene non tra suolo ed edificio, ma tra:

• chi può usare e trasformare l’immobile (dominio utile)
• chi incassa la rendita (dominio eminente).

Gli elementi fondamentali:

• durata lunga (per lo più ultranovennale, spesso decennale, talvolta perpetua)
• canone annuale relativamente stabile
• oneri di manutenzione e talvolta miglioramento a carico dell’utilista
• possibilità di sub-locare, dotare, trasmettere, vendere porzioni del dominio utile o eminente.

Questi contratti trasformavano molti abitanti in “quasi proprietari”, con diritti robusti sull’alloggio, capacità di investirvi nel lungo periodo, ma senza piena proprietà.

Per l’abitare sociale contemporaneo, questo assomiglia, seppur con un po’ di fantasia, alle forme di cohousing cooperativo, in cui la cooperativa o un ente non profit mantiene la titolarità del bene, mentre i nuclei abitanti hanno diritti stabili d’uso e partecipano alla gestione, senza che questo si traduca in una proprietà pienamente privatizzabile.

3.4 Affitto a pigione e subaffitto dentro la logica dei dominia

Accanto ai livelli, possiamo individuare il mondo dell’affitto a pigione (investiture di fitto semplice):

• contratti di breve durata (da pochi mesi a 9 anni)
• canone aggiornabile con frequenza
• manutenzione a carico del proprietario
• nessun diritto strutturale dell’inquilino sulla casa (nessuna “quasi proprietà”).

Ma la cosa interessante è che questi affitti spesso si innestavano dentro strutture di proprietà divisa: un “quasi proprietario” poteva, con autorizzazione, subaffittare stanze, appartamenti, botteghe, moltiplicando ancora i livelli di diritti sullo stesso immobile.

Il risultato era un tessuto abitativo stratificato, in cui sullo stesso stabile convivevano:

• pieno proprietario (dominus directus)
• uno o più titolari di livelli
• inquilini, sub-inquilini, affittuari di botteghe.

3.5 Pluralismo istituzionale e beni comuni

A livello urbano, prendendo in esame il caso di Milano, ci viene mostrato come questa pluralità di diritti si intrecciasse con un altrettanto marcato pluralismo istituzionale: Comune, potere imperiale, magistrature specializzate (come il Magistrato delle acque e delle strade), Fabbrica del Duomo, corporazioni, consorzi, coesistevano nella gestione degli stessi spazi.

Esempi emblematici:

• i Navigli: gestiti da un tribunale specifico, ma anche dai consorzi di utenti (chi aveva diritti d’uso sull’acqua) e dalla Fabbrica del Duomo, che godeva di privilegi fiscali e compiti di manutenzione e giudizio
• la piazza del Duomo: formalmente bene comune urbano, ma nella pratica “satura di diritti”, con la Fabbrica titolare del dominio utile sul suolo attorno alla cattedrale, botteghe e portici in parte del Comune, in parte di corporazioni e privati, e allo stesso tempo spazio di mercato, rito religioso e rappresentanza civica.

In entrambi i casi, l’accesso al bene comune non era mai neutro, ma frutto di negoziazioni continue tra aventi diritto, conflitti, compromessi, spesso con il potere centrale nel ruolo di “tutore” che cerca di impedire blocchi totali o appropriazioni esclusive.

4. Cosa ci dicono queste forme per il cohousing e le comunità intenzionali

Se guardiamo questa tassonomia con gli occhi di MeWe® e delle esperienze di cohousing e comunità intenzionale, emergono alcuni spunti attualissimi:

1. La proprietà può essere modulata
   • L’idea che la casa sia o affitto precario o proprietà piena non è l’unica possibile
   • I “quasi proprietari” dei livelli ci ricordano che è possibile dare stabilità, diritti e responsabilità agli abitanti senza consegnare il bene alla speculazione
2. Il suolo come bene comune
   • Enfiteusi e beni comuni urbani anticipano la logica dei CLT: il suolo resta di un soggetto “custode” (comunità, ente non profit, istituzione), mentre gli abitanti hanno diritti forti sulle unità abitative
3. Governance condivisa e conflitto regolato
   • Il policentrismo istituzionale mostra che la gestione degli spazi comuni attraverso più soggetti è conflittuale, ma può essere anche la condizione per evitare monopoli e tenere aperto il diritto alla città per gruppi diversi
   • Il conflitto, se incanalato da regole condivise, diventa uno strumento per negoziare inclusione, non solo una minaccia
4. Abitare sociale come intreccio di diritti
   • L’abitare sociale di lungo periodo richiede strumenti giuridici che permettano di fissare nel tempo l’uso sociale degli alloggi, pur lasciando spazio alla vita quotidiana e alle trasformazioni
   • In questo senso, i fasci di diritti pre-moderni parlano al nostro desiderio di abitare (extra)ordinario: ordinario nella sicurezza, straordinario nella capacità di proteggere la dimensione collettiva e comunitaria.

5. Perché la modernità ha fatto “piazza pulita” di questi sistemi plurimi?

La parte forse più provocatoria del lavoro di Barbot è la risposta alla domanda che ci facciamo anche noi: perché la modernità ha abbandonato queste architetture complesse di diritti plurimi?

L’autrice discute la tesi classica secondo cui i sistemi di proprietà dissociata sarebbero stati “inefficienti” rispetto alla piena proprietà capitalistica. L’idea comune è che i canoni livellari fossero troppo bassi, “pietrificati”, e che la locazione a pigione fosse più redditizia e moderna.

L’analisi empirica sul patrimonio della Fabbrica del Duomo mostra però un quadro diverso:

• i canoni livellari non erano sempre inferiori a quelli a pigione
• la famosa “pietrificazione” dei canoni, di fatto, veniva regolarmente rinegoziata in occasione di liti, successioni, sublocazioni
• nei periodi di crisi (come la peste del 1630) i contratti livellari proteggevano sia i proprietari sia gli immobili, perché garantivano una rendita stabile e trasferivano i costi di manutenzione ai quasi proprietari, mentre molti stabili a pigione andavano in degrado rapido.

La conclusione è radicale: la scomparsa progressiva della proprietà dissociata non sembra derivare dalla sua inefficienza economica, ma dalla sua crescente complessità.

In sintesi:

• ogni scissione del dominio, ogni subaffitto, ogni successiva divisione ereditaria aggiungeva uno strato di diritti, obblighi e consuetudini
• col tempo, alcuni immobili arrivavano ad avere tanti aventi diritto (sul dominio utile e su quello eminente) da essere quasi ingovernabili: liti interminabili, paralisi decisionali, blocchi nella gestione
• per “sbloccare” queste situazioni si ricorreva spesso a vendite forzate e semplificazioni drastiche, che spianavano la strada alla piena proprietà individuale e ai contratti di affitto semplice.

A questo si sovrappone un grande processo culturale e politico:

• la nascita dello Stato nazionale e dei codici civili ottocenteschi, che hanno codificato la proprietà piena, individuale, esclusiva come forma “normale” e quasi naturale
• la volontà di semplificare il paesaggio giuridico per facilitarne il governo centrale e la fiscalità
• la costruzione del cittadino-proprietario come figura cardine dell’ordine sociale.

Il prezzo di questa semplificazione è stato alto:

• perdita della flessibilità dei fasci di diritti
• riduzione degli spazi di negoziazione comunitaria
• maggiore esposizione degli abitanti a oscillazioni del mercato e a processi di esclusione.

6. Tornare ai fasci di diritti per abitare il futuro?

Rileggere l’Europa d’Ancien Régime con gli occhi di cohousing, comunità intenzionale e CLT non significa idealizzare il passato – segnato da forti disuguaglianze, gerarchie e conflitti – ma riconoscere che abbiamo già sperimentato altri modi di possedere e di abitare la città.

Per MeWe®, che lavora nella costruzione di coalizioni locali per l’abitare sociale e nella progettazione di abitare (extra)ordinario, questa storia suggerisce una direzione chiara:

• disegnare strumenti che scompongano la proprietà in fasci di diritti condivisi tra abitanti, enti non profit, istituzioni pubbliche
• assumere il suolo come bene comune o collettivo, proteggendolo dalla speculazione
• riconoscere agli abitanti diritti stabili d’uso, gestione e partecipazione, sul modello dei “quasi proprietari” dei contratti livellari, ma con garanzie democratiche e inclusive
• accettare che la complessità non sia un difetto in sé, ma qualcosa da gestire con buona progettazione istituzionale e processi di governance chiari.

Se vogliamo che il cohousing e le comunità intenzionali non restino nicchie, la sfida è proprio questa: mettere in dialogo la creatività giuridica con i bisogni di giustizia sociale, accessibilità e sostenibilità dell’abitare oggi.

E tornare a domandarci, insieme alle comunità locali con cui lavoriamo:

quali fasci di diritti vogliamo intrecciare, oggi, per custodire l’abitare sociale di domani?