Come costruire infrastrutture comunitarie capaci di resistere alla gentrificazione

Nel precedente articolo, Il Berlin Game. Quando il successo di un quartiere rischia di distruggerlo, abbiamo visto come molti processi di rigenerazione urbana seguano una traiettoria ricorrente: un quartiere marginale viene riscoperto da abitanti, associazioni, artisti e organizzazioni civiche; il territorio diventa più attrattivo; il valore immobiliare cresce; infine, proprio coloro che hanno contribuito alla sua rinascita rischiano di essere espulsi.

È il paradosso della gentrificazione: il successo di un quartiere può trasformarsi nella causa della sua perdita.

Ma una volta compreso il problema, emerge inevitabilmente una domanda: che fare?

La risposta non consiste in una singola misura né in una battaglia difensiva contro il mercato. Le esperienze più interessanti emerse negli ultimi anni mostrano che la vera sfida è un’altra: costruire istituzioni, strumenti e patrimoni capaci di garantire la permanenza delle comunità nel tempo.

Per capire come farlo, occorre partire da un diverso quadro di lettura.

La vera posta in gioco è il controllo del valore prodotto dalla comunità

Un errore frequente consiste nel pensare che la gentrificazione riguardi soprattutto gli immobili.

In realtà riguarda il valore.

Un quartiere non aumenta di valore perché un investitore decide di interessarsene. Aumenta di valore perché, nel corso degli anni, qualcuno ha costruito relazioni, attività culturali, servizi, reti sociali, economie locali, fiducia reciproca e senso di appartenenza.

Quel qualcuno sono quasi sempre gli abitanti e le organizzazioni del territorio.

La questione decisiva, dunque, non è soltanto chi possiede gli edifici ma chi controlla il valore generato collettivamente dalla comunità.

Quando il valore creato localmente viene catturato esclusivamente dal mercato immobiliare, il risultato è noto: aumento dei prezzi, espulsione dei residenti più fragili, chiusura delle attività storiche e omologazione del tessuto sociale.

Quando invece una parte di quel valore rimane nelle mani della comunità, diventano possibili percorsi molto diversi.

La battaglia contro la gentrificazione non riguarda soltanto la difesa degli spazi esistenti. Riguarda la capacità di trattenere, governare e redistribuire il valore che il territorio produce.

Chi genera il valore di un quartiere deve poter restare nel quartiere.

Difendere non basta

Esistono due strategie complementari.

La prima è difensiva.

La seconda è espansiva.

Le comunità hanno bisogno di entrambe.

La strategia difensiva comprende tutte le azioni destinate a impedire sfratti, aumenti insostenibili dei canoni, dismissioni di spazi sociali o trasformazioni speculative capaci di compromettere la permanenza delle organizzazioni locali.

È una strategia necessaria.

Ma raramente è sufficiente.

Chi difende soltanto ciò che possiede finisce spesso per combattere una lunga battaglia di retroguardia.

Le realtà che hanno ottenuto i risultati più significativi hanno invece affiancato alla difesa una strategia espansiva.

Hanno acquisito immobili.

Hanno costruito nuovi diritti.

Hanno creato fondi dedicati.

Hanno dato vita a forme di proprietà collettiva.

Hanno trasformato la comunità da semplice utilizzatrice degli spazi a soggetto capace di governarli.

Difendere rallenta l’espulsione. Espandere costruisce permanenza.

La vera sfida consiste nel tenere insieme entrambe le dimensioni.

La proprietà collettiva è il principale antidoto alla gentrificazione

Qui emerge una delle lezioni più interessanti provenienti dalle esperienze internazionali.

Quando il mercato immobiliare accelera, la protezione più efficace non è rappresentata da un singolo contributo pubblico, dall’azione sul mercato stesso di una singola organizzazione o da una misura temporanea.

È rappresentata dalla proprietà collettiva.

Per questa ragione stanno attirando crescente attenzione strumenti come i Community Land Trust, le cooperative immobiliari, le fondazioni patrimoniali e altre forme ibride di proprietà comunitaria.

Pur essendo diversi tra loro, condividono una logica comune.

Separano il bene immobiliare dalle dinamiche speculative.

Sottraggono gli immobili alla massimizzazione del profitto.

Creano meccanismi di governance partecipata.

Garantiscono un utilizzo orientato all’interesse collettivo.

L’esperienza del Community Land Trust H-Buurt di Amsterdam o di ciò che abbiamo visto nel centro storico di San Salvador, ad esempio, rappresenta uno degli esempi più interessanti di questa tendenza. L’obiettivo non è semplicemente preservare alcuni edifici ma assicurare alle comunità locali una capacità stabile di governo sul proprio futuro urbano.

La lezione è semplice e potente.

Finché una comunità non controlla almeno una parte significativa dei propri asset strategici, resterà strutturalmente vulnerabile alle dinamiche del mercato.

Misurare lo spiazzamento significa fare politica

Molti processi di espulsione rimangono invisibili.

Un negozio storico che chiude.

Una famiglia che lascia il quartiere.

Un’associazione costretta a trasferirsi.

Un laboratorio artigiano che non rinnova il contratto.

Raramente questi fenomeni compaiono nelle statistiche ufficiali.

Eppure sono il cuore della trasformazione urbana.

Per questo motivo raccogliere prove dello spiazzamento non è soltanto un’attività di ricerca.

È un’azione politica.

Mappare gli aumenti dei canoni.

Documentare le attività che scompaiono.

Raccogliere testimonianze.

Monitorare le proprietà inutilizzate.

Analizzare le trasformazioni degli usi degli edifici.

Tutte queste attività producono conoscenza.

E la conoscenza produce potere negoziale.

Ciò che viene misurato diventa visibile. Ciò che diventa visibile può essere difeso.

Prima di costruire soluzioni immobiliari occorre quindi costruire strumenti di osservazione.

Le politiche anti-renoviction possono essere adattate

Negli ultimi anni diverse città hanno introdotto misure per contrastare le cosiddette renoviction.

Il termine descrive una pratica ormai diffusa: utilizzare interventi di ristrutturazione come strumento per liberare un immobile da residenti o attività esistenti e reimmetterlo sul mercato a condizioni più redditizie.

Alcune amministrazioni hanno reagito introducendo strumenti specifici.

Tra questi:

• diritto di rientro dopo la ristrutturazione
• maggiori obblighi informativi per i proprietari
• controlli sulle trasformazioni degli immobili
• meccanismi di tutela per gli occupanti storici
• strumenti pubblici di acquisizione e salvaguardia.

Le normative cambiano da Paese a Paese.

Ciò che conta, però, è il principio.

Le trasformazioni urbane non sono fenomeni naturali e inevitabili.

Sono processi regolabili.

E ciò che è stato regolato altrove può diventare fonte di ispirazione anche per altri territori.

Come costruire un’infrastruttura di permanenza comunitaria

Arriviamo così alla domanda iniziale.

Che cosa può fare concretamente una comunità quando si trova davanti a una crescente pressione immobiliare?

Le esperienze internazionali suggeriscono la costruzione di una vera e propria infrastruttura di permanenza.

Non un progetto.

Non una campagna.

Una infrastruttura.

Qualcosa capace di durare nel tempo.

Primo obiettivo: impedire l’espulsione delle organizzazioni esistenti

Tutto comincia dalla messa in sicurezza degli spazi già attivi.

Se le organizzazioni vengono espulse, la comunità perde i suoi principali presidi territoriali.

Per questo motivo servono strumenti immediati.

L’acquisto comunitario dell’immobile

La soluzione più solida consiste nell’acquisizione collettiva dell’immobile.

Non necessariamente attraverso la singola organizzazione che lo utilizza.

Più efficace può essere la creazione di un soggetto dedicato:

• cooperativa immobiliare di comunità
• fondazione patrimoniale
• trust di scopo
• società benefit immobiliare.

L’obiettivo è separare la proprietà dalla speculazione e garantire l’utilizzo a lungo termine degli spazi.

Il diritto di prelazione sociale

Quando un immobile viene messo in vendita, la comunità deve avere il tempo di organizzarsi.

Da qui l’importanza di strumenti che consentano di esercitare una sorta di prelazione sociale.

Non si tratta soltanto di un meccanismo giuridico.

È soprattutto una costruzione politica.

Significa rendere evidente che la sorte di determinati immobili interessa l’intera collettività.

Gli accordi pluriennali nel periodo transitorio

Non sempre l’acquisto è immediatamente possibile.

In questi casi diventano fondamentali gli accordi di medio periodo con la proprietà.

Contratti pluriennali, opzioni di acquisto, diritti di superficie o formule rent-to-buy possono creare quella stabilità temporanea necessaria per costruire soluzioni più strutturali.

Spesso il tempo è il primo bene da conquistare.

Il passo successivo: un Fondo Immobiliare di Comunità

Salvare una sede è importante.

Costruire un patrimonio comunitario è decisivo.

Per questo motivo molte esperienze evolvono verso la costituzione di strumenti dedicati all’acquisizione progressiva di beni strategici.

Un Fondo Immobiliare di Comunità potrebbe raccogliere:

• capitale civico
• risorse filantropiche
• investimenti a impatto sociale
• contributi pubblici.

L’obiettivo non sarebbe accumulare proprietà.

Sarebbe proteggere funzioni sociali.

Ogni acquisizione diventerebbe un presidio territoriale:

• abitazioni accessibili
• spazi culturali
• laboratori
• servizi di quartiere
• sedi associative.

La comunità smette così di inseguire il mercato e inizia a costruire un proprio patrimonio collettivo.

Presidiare la trasformazione urbana

Esiste però una terza dimensione.

La più ambiziosa.

Passare da soggetti che reagiscono a soggetti che anticipano.

Per farlo servono strumenti permanenti di osservazione e analisi.

Un osservatorio territoriale potrebbe monitorare:

• compravendite
• canoni di locazione
• affitti turistici
• cambi di destinazione d’uso
• immobili sfitti
• proprietà pubbliche inutilizzate.

Conoscere le trasformazioni prima che producano effetti irreversibili significa poter intervenire con maggiore efficacia.

La vera “rivoluzione”, però, si nasconde altrove.

Costruire una No Displacement Zone

Le comunità hanno bisogno di strumenti economici.

Ma hanno bisogno anche di immaginari condivisi.

Per questo appare particolarmente interessante l’idea di una “No Displacement Zone”.

Non necessariamente una norma.

Piuttosto un patto territoriale.

Un accordo pubblico tra abitanti, associazioni, cooperative, attività economiche, istituzioni e soggetti civici.

Un patto che affermi un principio semplice:

nessuno deve essere costretto a lasciare il quartiere a causa del successo del quartiere stesso.

Chi genera il valore di un quartiere deve poter restare nel quartiere.

Può sembrare un obiettivo ambizioso.

In realtà rappresenta la traduzione operativa di una domanda sempre più urgente.

Chi ha costruito il valore di un territorio deve poter partecipare ai benefici che quel valore produce.

La città che resta

Per molto tempo le politiche urbane hanno concentrato l’attenzione sulla trasformazione.

Oggi emerge una nuova priorità.

La permanenza.

Rigenerare un quartiere non significa soltanto attrarre investimenti, migliorare gli edifici o aumentare il valore delle proprietà.

Significa garantire che chi ha contribuito a quella trasformazione possa continuare ad abitarla.

In fondo, la domanda che la gentrificazione pone non riguarda gli immobili.

Riguarda la democrazia urbana.

Chi decide il futuro di un quartiere?

E, soprattutto, chi ha il diritto di restarci quando quel futuro arriva?

Riuscire a rispondere a questa domanda sarà una delle sfide decisive delle città dei prossimi anni.

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