Quando l’affordable housing chiede nuove regole del gioco
Un progetto di abitare sociale non nasce mai solo da un foglio Excel.
Nasce da un bisogno reale, da una comunità che prende forma, da un territorio che chiede risposte. Eppure, quando questi progetti si confrontano con il mondo della finanza, la domanda è spesso una sola: è bancabile?
È qui che emerge una frattura profonda. Da un lato, l’urgenza di produrre cohousing, abitare (extra)ordinario, forme di comunità intenzionale capaci di rispondere alla crisi abitativa. Dall’altro, criteri di valutazione finanziaria pensati per operazioni immobiliari tradizionali, orientate alla massimizzazione del ritorno economico nel breve periodo.
Comprendere questa distanza è il primo passo per colmarla. Abbiamo iniziato approfondendo il caso di La Dinamo Fundaciò e qui proseguiamo.
Il limite del concetto tradizionale di bancabilità
La bancabilità, così come viene comunemente intesa, non è neutra.
Nel quadro classico, un progetto è bancabile se dimostra di poter attrarre capitale privato a condizioni considerate “sicure” da banche e investitori: flussi di cassa prevedibili, garanzie solide, ritorni misurabili e tempi certi.
Questo approccio funziona per operazioni immobiliari standardizzate, ma mostra tutti i suoi limiti quando applicato all’abitare sociale.
I progetti sociali, infatti:
- integrano obiettivi economici con finalità sociali e ambientali
- producono valore nel medio-lungo periodo
- spesso mantengono canoni calmierati, riducendo la redditività immediata
- coinvolgono attori pubblici, comunità locali e soggetti non profit.
In questo contesto, il rischio non è solo finanziario, ma anche interpretativo: applicare metriche inadatte porta a considerare “non bancabili” progetti che, in realtà, sono solidi e sostenibili.
Bancabilità, fattibilità e affidabilità: tre livelli da tenere insieme
Un passaggio chiave riguarda la distinzione tra:
- fattibilità del progetto
- affidabilità del soggetto promotore
- bancabilità complessiva.
La fattibilità riguarda la qualità tecnica, sociale ed economica dell’intervento. L’affidabilità valuta la capacità istituzionale e finanziaria del promotore. La bancabilità nasce solo quando questi elementi dialogano in modo coerente.
Per l’abitare sociale, questo significa spostare lo sguardo: non basta chiedersi se il progetto “regge i numeri”, ma se è inserito in una struttura finanziaria adeguata alla sua missione.
Ed è proprio qui che entrano in gioco gli strumenti finanziari ibridi.
Perché servono strumenti finanziari ibridi
Un progetto di affordable housing non può dipendere da un’unica fonte di capitale.
Le best practice convergono su un punto: la finanza mista (blended finance) non è un’eccezione, ma una necessità strutturale per l’abitare sociale.
Un modello finanziario efficace combina:
- prestiti a lungo termine
- contributi a fondo perduto
- capitale paziente
- risorse pubbliche e private
- apporti non monetari.
Questa combinazione consente di ridurre il rischio percepito, migliorare il profilo finanziario del progetto e renderlo accessibile anche a investitori istituzionali.
Grant e prestiti: un equilibrio necessario
Un punto spesso frainteso riguarda il ruolo dei grant.
Nella struttura finanziaria di strumenti come il Public Sector Loan Facility, il contributo a fondo perduto non è la voce principale, ma una quota complementare al prestito.
Il grant:
- rappresenta una percentuale del finanziamento
- serve a migliorare la sostenibilità economica complessiva
- non sostituisce il debito, ma lo rende sostenibile.
Questo approccio ha una conseguenza culturale importante: anche i progetti di abitare sociale sono chiamati a strutturarsi in modo finanziariamente robusto, senza dipendere esclusivamente da sovvenzioni.
Chi può essere beneficiario
Un altro elemento centrale riguarda i soggetti beneficiari.
I casi che emergono dalle best practice non si rivolgono solo agli enti pubblici in senso stretto, ma anche a organismi di diritto privato con una missione di servizio pubblico.
Questo apre uno spazio decisivo per:
- enti non profit
- fondazioni
- cooperative
- promotori sociali.
È in questo spazio che opera MeWe® abitare collaborativo, come soggetto capace di tenere insieme progettualità sociale, competenze tecniche e visione di lungo periodo.
La questione della scala: perché i progetti devono essere grandi
Le dimensioni minime richieste da molti strumenti finanziari sono significative.
Nel caso del Public Sector Loan Facility, i progetti devono raggiungere volumi tali da giustificare l’intervento di grandi finanziatori.
Questo pone una sfida evidente per l’abitare sociale locale.
La risposta non è rinunciare, ma pensare per pacchetti di progetti.
Aggregare interventi simili, coordinare più iniziative territoriali, costruire portafogli coerenti consente di:
- raggiungere la massa critica necessaria
- ridurre i costi di transazione
- aumentare l’attrattività per i finanziatori.
È un cambio di paradigma: dal singolo progetto alla strategia di sistema.
Il Tavros Project: quando l’innovazione finanziaria incontra la comunità
Un progetto che ci ha molto colpito è il Tavros Project e rappresenta un esempio concreto di come modelli alternativi possano funzionare anche in assenza di capitale iniziale.
Qui, un intervento di riqualificazione energetica profonda su un edificio di social housing è stato possibile grazie a:
- sponsorizzazioni aziendali
- supporto pubblico
- contributi europei
- lavoro volontario
- forte mobilitazione comunitaria.
Il risultato non è solo un edificio efficiente, ma un modello replicabile, capace di dimostrare che l’innovazione finanziaria può nascere anche dal basso.
Scalabilità e replicabilità: le condizioni da mettere a terra
Affinché questi modelli non restino casi isolati, servono alcune condizioni chiave:
- Standardizzazione dei processi, senza perdere il legame con i territori
- Capacità di orchestrazione, per coordinare attori diversi
- Accesso a strumenti finanziari ibridi, adattabili a contesti differenti
- Visione di lungo periodo, che consideri l’impatto sociale come parte del valore.
Solo così l’abitare (extra)ordinario può uscire dalla dimensione sperimentale e diventare politica strutturale.
Ripensare la bancabilità per ripensare l’abitare
La bancabilità dell’abitare sociale richiede strumenti finanziari ibridi, modelli scalabili e una visione che tenga insieme impatto sociale e sostenibilità economica.
Ripetere questa frase non è un esercizio retorico, ma un atto politico e progettuale.
Significa riconoscere che i criteri tradizionali non bastano, e che nuove alleanze tra finanza, istituzioni e comunità sono già in atto.
In questo spazio di possibilità, MeWe® abitare collaborativo lavora per trasformare complessità in progetto, e progetto in casa.
