Il confronto tra Invimit e la Housing Finance Agency irlandese aiuta a comprendere una domanda decisiva per il futuro del cohousing, dell’abitare sociale e delle comunità intenzionali: chi finanzia davvero l’accessibilità abitativa nel lungo periodo?
Le case si costruiscono con gli immobili mentre l’abitare sociale si costruisce con la finanza e la governance e le comunità
Questa frase contiene probabilmente il punto più importante del dibattito sull’emergenza abitativa italiana.
Per anni abbiamo osservato il problema principalmente dalla prospettiva degli edifici. Quanti alloggi mancano. Quanti immobili pubblici sono inutilizzati. Quante aree possono essere rigenerate.
Domande legittime.
Ma forse non sufficienti.
Perché la crisi abitativa che attraversa molte città italiane, ma anche europee, non riguarda soltanto la disponibilità di case. Riguarda la capacità di rendere quelle case accessibili nel tempo a studenti, giovani lavoratori, famiglie, anziani e persone che cercano nuove forme di abitare sociale, cohousing e abitare (extra)ordinario.
È dentro questa prospettiva che vale la pena osservare con attenzione uno dei cardini del Piano Casa del Governo: il ruolo affidato a INIMIT Sgr spa.
La scelta è interessante e, sotto molti aspetti, anche coerente.
Ma per comprenderne davvero potenzialità e limiti occorre allargare lo sguardo oltre i confini italiani.
Un patrimonio immenso cerca una funzione
Partiamo da ciò che funziona.
L’Italia possiede una delle più grandi dotazioni di patrimonio immobiliare pubblico d’Europa.
Ex caserme.
Uffici dismessi.
Immobili sottoutilizzati.
Patrimoni frammentati tra amministrazioni differenti.
Molti di questi asset attendono da anni una nuova destinazione.
È proprio qui che entra in gioco Invimit, società di gestione del risparmio interamente controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e nata per valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico contribuendo, al tempo stesso, alla riduzione del debito pubblico.
Nel proprio piano strategico la società si definisce una “cerniera” tra immobili dismessi e mercato e individua nell’housing una delle principali aree di sviluppo della propria attività.
L’obiettivo dichiarato è mettere a disposizione immobili a canoni calmierati e favorire interventi di social housing, student housing, silver housing e residenze per lavoratori.
Sono intenzioni importanti.
Ed esiste un motivo per cui questa impostazione convince molti osservatori.
Un patrimonio inutilizzato non aiuta nessuno.
Un patrimonio rigenerato può invece diventare una risorsa per le comunità.
Ma è qui che emerge una domanda meno immediata.
La domanda che cambia prospettiva
Rigenerare basta davvero?
Immaginiamo che una caserma abbandonata venga recuperata.
Immaginiamo che gli appartamenti vengano realizzati.
Immaginiamo persino che i lavori siano completati rapidamente.
A quel punto il problema è risolto?
Non necessariamente.
Perché una casa accessibile non dipende solo dall’esistenza di un edificio.
Dipende dalla sostenibilità economica che permette alle persone di abitarlo nel tempo.
Dipende dalla gestione.
Dipende dalla capacità di mantenere canoni compatibili con i redditi.
Dipende dall’esistenza di operatori che possano programmare investimenti su orizzonti di venti o trent’anni.
Ed è su questo terreno che il confronto internazionale diventa illuminante.
L’Irlanda ha scelto una strada diversa
Qui emerge il nodo centrale.
Quando si osserva l’esperienza irlandese si scopre che uno degli strumenti più importanti della politica abitativa non è una società immobiliare.
È una struttura finanziaria.
La Housing Finance Agency ha una missione molto precisa: facilitare la realizzazione di housing sociale e affordable attraverso finanziamenti competitivi di lungo periodo destinati a enti locali e operatori accreditati dell’abitare.
La differenza è sostanziale.
La Housing Finance Agency non gestisce immobili.
Non valorizza patrimoni.
Non vende asset.
Finanzia.
E proprio questa funzione viene indicata tra gli esempi europei più interessanti per affrontare la crisi dell’abitare attraverso una governance efficace e una migliore architettura finanziaria.
Per comprendere quanto sia diversa questa impostazione conviene osservare i numeri.
Nel periodo 2024-2028 la Housing Finance Agency prevede:
- 8,3 miliardi di euro di nuovi prestiti;
- 6,15 miliardi di nuova finanza netta;
- un portafoglio crediti di circa 13,6 miliardi di euro a fine periodo.
Non stiamo parlando di una politica immobiliare.
Stiamo parlando di un’infrastruttura finanziaria nazionale.
Ed è proprio qui che si colloca la principale differenza con l’Italia.
Due strumenti diversi per problemi diversi
Confonderli sarebbe un errore.
A prima vista Invimit e la Housing Finance Agency potrebbero sembrare due strumenti equivalenti.
In realtà operano su livelli quasi opposti.
| Dimensione | Housing Finance Agency (Irlanda) | Invimit (Italia) | |
|---|---|---|---|
| Missione principale | Finanziare housing sociale e affordable | Valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico | |
| Natura | Agenzia finanziaria pubblica | SGR immobiliare pubblica | |
| Obiettivo strategico | Ridurre il costo del capitale per gli operatori dell’abitare | Generare valore dagli asset pubblici | |
| Strumento operativo | Prestiti di lungo periodo | Fondi immobiliari | |
| Beneficiari diretti | Enti locali e operatori dell’housing sociale | Enti pubblici proprietari di immobili | |
| Punto di partenza | Domanda abitativa | Patrimonio immobiliare | |
| Focus operativo | Finanza | Immobiliare | |
| Effetto atteso | Più abitazioni accessibili | Più immobili valorizzati | |
| Ruolo dello Stato | Garante della raccolta finanziaria | Proprietario e promotore della valorizzazione patrimoniale | |
La tabella racconta più di molte analisi.
La Housing Finance Agency nasce per abbassare il costo del capitale.
Invimit nasce per aumentare il valore del patrimonio.
La prima interviene sul lato finanziario dell’abitare.
La seconda interviene sul lato immobiliare.
Entrambe svolgono funzioni utili.
Ma non sono la stessa funzione.
Perché la finanza conta più degli immobili
Qui si gioca la partita decisiva.
Molti progetti di cohousing e abitare sociale non si fermano perché manca l’immobile.
Si fermano perché manca una struttura economica sostenibile nel lungo periodo.
Un operatore dell’housing sociale vive infatti una contraddizione permanente.
Deve investire molto.
Ma deve mantenere canoni bassi.
Più il capitale costa, più diventa difficile mantenere l’accessibilità.
La Housing Finance Agency affronta il problema alla radice. Grazie alla garanzia pubblica raccoglie capitale attraverso organismi come la National Treasury Management Agency, la Banca Europea degli Investimenti e il Council of Europe Development Bank, trasferendo condizioni vantaggiose agli operatori dell’abitare.
Il risultato è semplice.
Minore costo della finanza.
Maggiore accessibilità.
Maggiore stabilità.
Maggiore capacità di pianificazione.
Maggiore offerta abitativa sostenibile.
È una leva spesso invisibile.
Ma è probabilmente la più importante.
Dove si colloca il cohousing
La risposta non è solo economica.
Anche la migliore struttura finanziaria, da sola, non risolve il problema dell’abitare contemporaneo.
Le città stanno affrontando bisogni sempre più complessi.
Giovani lavoratori che non possono permettersi gli affitti di mercato.
Anziani che vivono soli.
Studenti fuori sede.
Famiglie monoparentali.
Persone che cercano relazioni di prossimità e forme di supporto reciproco.
È in questo contesto che il cohousing e le comunità intenzionali assumono un valore crescente.
Perché introducono una dimensione che spesso manca nelle politiche abitative tradizionali.
La dimensione comunitaria.
Un edificio può ospitare decine di appartamenti.
Una comunità intenzionale può generare cooperazione quotidiana, aiuto reciproco, riduzione dell’isolamento e una migliore qualità della vita.
E questi risultati non nascono automaticamente dalla rigenerazione di un immobile.
Nascono dalla capacità di orchestrare persone, relazioni e obiettivi condivisi.
Il ruolo di MeWe®
Qui entra in gioco la governance.
L’esperienza di MeWe® mostra quanto sia importante costruire coalizioni territoriali per l’abitare.
Enti pubblici.
Terzo Settore.
Investitori.
Fondazioni.
Operatori immobiliari.
Futuri abitanti.
Quando questi soggetti lavorano separatamente, anche il miglior edificio rischia di restare un semplice contenitore.
Quando invece dialogano attorno a una visione comune, l’immobile diventa un’infrastruttura sociale capace di rispondere a bisogni reali.
Ed è proprio qui che emerge la lezione forse più importante del confronto tra Irlanda e Italia.
Le case si costruiscono con gli immobili mentre l’abitare sociale si costruisce con la finanza e la governance e le comunità
La finanza senza comunità non basta.
Le comunità senza finanza non bastano.
E gli immobili, da soli, non bastano.
Una domanda per il futuro
Il secondo pilastro può reggere da solo?
Probabilmente no.
Può rappresentare una componente importante di una strategia nazionale per l’abitare.
Può riportare in funzione patrimonio inutilizzato.
Può attrarre investimenti.
Può favorire processi di rigenerazione urbana.
Può generare nuove opportunità per il cohousing e per l’abitare sociale.
Tuttavia il confronto con l’esperienza irlandese suggerisce che manca ancora un tassello fondamentale.
Una vera infrastruttura finanziaria dedicata all’abitare accessibile.
Un soggetto capace di abbassare il costo del capitale, sostenere gli operatori dell’housing sociale e accompagnare gli investimenti nel lungo periodo.
La sfida dell’abitare non riguarda soltanto le case che riusciremo a recuperare.
Riguarda le condizioni economiche e sociali che permetteranno alle persone di viverci.
Ed è probabilmente su questo terreno che si deciderà il futuro dell’abitare sociale, del cohousing, delle comunità intenzionali e di tutte le forme di abitare (extra)ordinario che stanno contribuendo a immaginare città più accessibili e più inclusive.
