Dopo il confronto con l’Irlanda, uno sguardo al sistema olandese aiuta a comprendere se il secondo pilastro del Piano Casa possa davvero sostenere l’abitare sociale nel lungo periodo e quali strumenti manchino ancora all’ecosistema italiano.
Le case si costruiscono con gli immobili mentre l’abitare sociale si costruisce con la finanza e la governance e le comunità
Immaginiamo di osservare due quartieri.
Nel primo troviamo edifici pubblici recuperati, immobili rigenerati, nuove funzioni urbane e investitori disposti a partecipare ai progetti.
Nel secondo troviamo qualcosa di meno visibile. Una rete di soggetti che raccoglie capitali sui mercati internazionali, distribuisce finanziamenti a quarant’anni, condivide i rischi tra centinaia di operatori e rende possibile l’accesso alla casa per milioni di cittadini.
Quale dei due sistemi sta affrontando il problema dell’abitare?
La risposta è semplice.
Entrambi.
Ma lo stanno facendo da punti di partenza molto diversi.
Nel precedente approfondimento abbiamo osservato come la Housing Finance Agency irlandese svolga il ruolo di infrastruttura finanziaria dell’abitare.
Oggi vale la pena spingersi ancora oltre e guardare ai Paesi Bassi. Perché il modello olandese non propone soltanto una banca specializzata. Propone un intero ecosistema finanziario costruito attorno all’abitare sociale.
Ed è proprio confrontando questo ecosistema con il ruolo assegnato a INVIMIT sgr che emergono alcune riflessioni utili per comprendere limiti e potenzialità del secondo pilastro del Piano Casa.
L’Olanda parte da una domanda diversa
Qui cambia tutto.
Quando in Italia discutiamo di emergenza abitativa la conversazione ruota quasi sempre attorno agli immobili.
Quali edifici recuperare.
Quali aree valorizzare.
Quali patrimoni pubblici mettere a reddito.
Nei Paesi Bassi il punto di partenza è differente.
La domanda non è soltanto dove trovare gli edifici.
La domanda è come rendere economicamente sostenibile l’accesso alla casa per decenni.
Da questa impostazione nasce un sistema articolato composto da:
- Housing Associations;
- fondo di garanzia WSW;
- banca promozionale pubblica NWB Bank.
Tre attori diversi che cooperano attorno allo stesso obiettivo.
Questa architettura produce una conseguenza importante.
L’housing sociale non viene trattato come una serie di singoli progetti.
Viene trattato come una infrastruttura permanente.
E qui inizia la parte più interessante del confronto.
Una banca che non costruisce case
Sembra un paradosso.
La NWB Bank non costruisce alloggi.
Non sviluppa immobili.
Non promuove programmi di rigenerazione urbana.
Non gestisce fondi immobiliari.
Finanzia.
Finanzia operatori che costruiscono, mantengono e amministrano abitazioni accessibili.
La banca raccoglie risorse sui mercati internazionali dei capitali sfruttando il proprio rating AAA e utilizza strumenti come gli ESG Bond e gli SDG Housing Bond. Dal 2014 ha raccolto oltre 31 miliardi di euro.
Nel solo 2024 ha erogato 6,8 miliardi di euro di nuovi finanziamenti alle Housing Associations e mantiene un portafoglio di prestiti vicino a 35 miliardi di euro.
Questi numeri raccontano un aspetto fondamentale.
La banca non interviene quando il problema emerge.
La banca costruisce le condizioni economiche che consentono all’intero sistema di funzionare.
Comprendere questo passaggio ci porta direttamente a INVIMIT.
Invimit gioca una partita diversa
Ed è giusto riconoscerlo.
Spesso il dibattito pubblico tende a confrontare strumenti che in realtà svolgono funzioni differenti.
Invimit sgr nasce per valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico, promuovere la rigenerazione urbana, aggregare asset frammentati e contribuire alla riduzione del debito pubblico.
La logica è patrimoniale.
Si parte dagli immobili.
Si costruiscono fondi.
Si attraggono investitori.
Si valorizzano gli asset.
Si individuano nuove destinazioni d’uso.
La NWB Bank segue il percorso opposto.
Parte dal fabbisogno finanziario degli operatori dell’abitare.
Organizza la raccolta.
Riduce il costo del capitale.
Distribuisce liquidità di lungo periodo.
La differenza appare ancora più evidente nel confronto diretto.
| Dimensione | NWB Bank | Invimit |
|---|---|---|
| Missione principale | Finanziare housing sociale e affordable | Valorizzare patrimonio pubblico |
| Natura | Banca promozionale pubblica | SGR pubblica |
| Punto di partenza | Fabbisogno abitativo | Patrimonio immobiliare |
| Strumento principale | Prestiti di lungo periodo | Fondi immobiliari |
| Durata tipica | 40-50 anni | Ciclo di valorizzazione degli asset |
| Obiettivo prevalente | Accessibilità abitativa | Rigenerazione e valorizzazione |
| Beneficiario diretto | Housing Associations | Enti pubblici conferenti |
| Focus operativo | Finanza | Immobiliare |
La tabella non individua un vincitore.
Mostra semplicemente che i due soggetti intervengono su segmenti diversi della filiera dell’abitare.
Il vero protagonista è invisibile
Si chiama garanzia.
Ogni volta che parliamo di housing sociale tendiamo a concentrarci sugli edifici.
Nei Paesi Bassi, invece, uno degli elementi più importanti è quasi invisibile.
Il fondo di garanzia WSW.
Il suo compito consiste nel garantire i finanziamenti delle Housing Associations.
Grazie a questo meccanismo il sistema ha garantito circa 95 miliardi di euro di prestiti.
Il rischio non ricade interamente sui singoli operatori.
Viene condiviso.
Il risultato è un abbattimento significativo del costo della finanza.
E quando il costo della finanza diminuisce accade qualcosa di molto concreto.
I canoni possono restare accessibili.
Gli investimenti possono durare più a lungo.
Gli operatori possono programmare il futuro con maggiore stabilità.
Questa è la parte che spesso sfugge al dibattito italiano.
Perché l’accessibilità abitativa si costruisce molto prima dell’apertura di un cantiere.
Dal project financing al portfolio financing
La logica cambia ancora.
Molti sistemi europei finanziano singoli progetti.
Si costruisce un intervento.
Si finanzia l’intervento.
Si chiude l’operazione.
Il modello olandese segue una strada diversa.
Le Housing Associations si finanziano a livello di patrimonio complessivo e successivamente distribuiscono le risorse sui diversi progetti.
Si tratta di una logica di portfolio financing.
Una logica che permette di compensare rischi e rendimenti tra interventi differenti.
In questo modo l’housing sociale non dipende esclusivamente dalla performance economica di un singolo progetto.
Dipende dalla salute complessiva del sistema.
È una differenza apparentemente tecnica.
In realtà è una differenza culturale.
Perché sposta l’attenzione dall’operazione immobiliare all’infrastruttura abitativa.
Che cosa ci insegna questo modello
La lezione è preziosa.
L’esperienza quotidiana di MeWe® mostra che i progetti di cohousing e abitare sociale raramente falliscono per mancanza di idee.
Molto più spesso incontrano difficoltà nel sostenere economicamente il percorso nel lungo periodo.
Progettare una comunità intenzionale richiede infatti diversi elementi:
- immobili adeguati;
- capitale disponibile;
- strumenti finanziari coerenti;
- governance condivisa;
- accompagnamento delle comunità.
Se uno solo di questi fattori manca, l’intero sistema si indebolisce.
Ecco perché il confronto con i Paesi Bassi è particolarmente interessante.
Non mette in discussione il ruolo di Invimit.
Mostra piuttosto ciò che potrebbe (o dovrebbe?) affiancarlo.
La potenzialità nascosta del secondo pilastro
Qui si apre uno scenario interessante.
Se osserviamo Invimit esclusivamente come gestore immobiliare rischiamo di limitarne il potenziale.
Se invece lo consideriamo come uno dei nodi di una futura infrastruttura nazionale dell’abitare il quadro cambia.
Invimit può:
- aggregare patrimonio pubblico;
- facilitare processi di rigenerazione;
- attrarre capitale privato;
- mettere a disposizione immobili per il cohousing e l’abitare sociale.
Queste funzioni sono importanti.
Molto importanti.
Tuttavia il modello olandese suggerisce che esse producono il massimo valore quando vengono integrate con strumenti finanziari permanenti, sistemi di garanzia e operatori specializzati nell’accessibilità abitativa.
Non si tratta di sostituire Invimit.
Si tratta di comprendere quali tasselli possono completare il mosaico.
La domanda che resta aperta
Il dibattito è appena iniziato.
L’Italia ha bisogno di nuovi alloggi.
Ha bisogno di rigenerazione urbana.
Ha bisogno di recuperare immobili inutilizzati.
Tutto questo è vero.
Ma il confronto con l’Irlanda prima e con i Paesi Bassi oggi suggerisce una riflessione ulteriore.
Forse l’emergenza abitativa non riguarda soltanto l’offerta di edifici.
Forse riguarda l’assenza di una architettura finanziaria capace di sostenere nel tempo l’accessibilità abitativa.
Una architettura che renda possibile il cohousing.
Che accompagni l’abitare sociale.
Che sostenga le comunità intenzionali.
Che favorisca forme di abitare (extra)ordinario accessibili e durature.
Perché, alla fine, la questione non riguarda soltanto dove vivremo.
Riguarda le condizioni che renderanno possibile vivere bene insieme.
Le case si costruiscono con gli immobili mentre l’abitare sociale si costruisce con la finanza e la governance e le comunità.
