Introduzione: una soluzione abitativa per il bene comune
In un contesto di crescente difficoltà nell’accesso alla casa, soprattutto nei grandi centri urbani, è fondamentale guardare a modelli abitativi che abbiano dimostrato efficacia nel tempo. Tra questi, il “Cost Based Social Rental” rappresenta un esempio virtuoso che ha preso piede in diversi paesi europei come Austria, Danimarca e Finlandia, dove costituisce fino al 24% del patrimonio abitativo nazionale.
Noi di MeWe® abitare collaborativo studiamo questi modelli per portare in Italia soluzioni innovative che possano rispondere alle esigenze abitative contemporanee, promuovendo al contempo la coesione sociale e la sostenibilità economica.
Cos’è il “Cost Based Social Rental”?
Il “Cost Based Social Rental” è un modello abitativo in cui gli affitti sono determinati sulla base dei costi effettivi di costruzione, gestione e manutenzione degli alloggi, anziché essere influenzati dalle dinamiche speculative del mercato immobiliare.
L’obiettivo principale è garantire alloggi di qualità a prezzi accessibili per ampie fasce della popolazione, non limitandosi alle categorie più vulnerabili ma estendendosi anche al ceto medio, evitando così fenomeni di stigmatizzazione e favorendo la mixité sociale.
Come evidenziato dallo studio di Housing Europe, questo approccio ha permesso di sviluppare sistemi abitativi robusti, capaci di resistere alle crisi economiche e di generare valore sociale nel lungo periodo.
Le caratteristiche fondamentali del modello
Il mix di finanziamento
Uno degli elementi più interessanti del “Cost Based Social Rental” è la diversificazione delle fonti di finanziamento. Prendendo spunto dal modello austriaco, possiamo identificare un tipico mix:
– Prestiti pubblici a tassi agevolati (30-40% dell’investimento totale)
– Prestiti bancari (30-40%)
– Capitale proprio del promotore sociale (10-20%)
– Contributo degli inquilini (5-10%)
– Sovvenzioni pubbliche aggiuntive (circa 5%)
Questa combinazione permette di distribuire il rischio e di ottimizzare le risorse, garantendo al contempo la sostenibilità economica dell’operazione.
Il ruolo dell’intervento pubblico
Il settore pubblico gioca un ruolo cruciale in questo modello, non limitandosi a erogare sovvenzioni a fondo perduto, ma intervenendo strategicamente per:
1. Fornire prestiti a tassi agevolati, spesso subordinati ai prestiti bancari
2. Garantire i prestiti erogati dalle banche, riducendo il rischio per gli istituti di credito
3. Mettere a disposizione terreni o edifici in abbandono a condizioni vantaggiose
4. Creare un quadro normativo favorevole, con vantaggi fiscali e incentivi
5. Garantire la sostenibilità del sistema nel lungo periodo
Come evidenziato dal Rapporto Housing Europe sopra evidenziato, l’intervento pubblico funge da catalizzatore, mobilitando risorse private e creando le condizioni per un mercato abitativo più equilibrato.
Il ruolo del promotore sociale
I promotori sociali, che possono essere associazioni no-profit, cooperative o enti pubblici, rappresentano il motore operativo del sistema. Le loro responsabilità includono:
– Sviluppo e gestione degli immobili
– Amministrazione degli affitti e dei costi
– Manutenzione ordinaria e straordinaria
– Coinvolgimento degli inquilini nelle decisioni
– Reinvestimento degli eventuali surplus
In Danimarca, la democrazia abitativa è uno dei tre pilastri fondamentali: gli inquilini hanno diritto alla maggioranza dei posti nel consiglio di amministrazione dei loro edifici, partecipando attivamente alle decisioni che riguardano la loro comunità.
La sostenibilità economica nel lungo periodo
Ciò che rende particolarmente interessante questo modello è la sua capacità di autoalimentarsi nel tempo. Una volta ripagati i prestiti per la costruzione, gli affitti continuano a essere raccolti, ma a un livello leggermente inferiore, generando surplus che vengono reinvestiti nel sistema.
Questo meccanismo permette di:
– Finanziare nuovi sviluppi abitativi
– Mantenere e rinnovare il patrimonio esistente
– Stabilizzare i costi per gli inquilini
– Ridurre progressivamente la dipendenza da finanziamenti pubblici
In Austria, ad esempio, circa due terzi dei nuovi prestiti pubblici per lo sviluppo abitativo sociale provengono dai rimborsi di prestiti precedenti, creando un “fondo rotativo” che si autoalimenta.
Esempi virtuosi in Europa
Austria: il modello delle “Limited-Profit Housing Associations”
In Austria, il 24% dello stock abitativo è costituito da alloggi sociali, di cui il 17% è gestito dalle Limited-Profit Housing Associations (LPHA). Queste organizzazioni operano secondo un chiaro quadro normativo che garantisce affitti basati sui costi e alloggi di qualità.
Le LPHA possono essere società a responsabilità limitata, società per azioni o cooperative, ma tutte devono aderire agli stessi obblighi e standard. Gli affitti coprono tutti i costi di pianificazione, costruzione, finanziamento e gestione, garantendo la sostenibilità economica delle organizzazioni.
Un aspetto interessante è che anche dopo il rimborso dei prestiti, gli affitti non diminuiscono drasticamente, ma seguono il sistema “grundmiete” (affitto di base), che consente alle LPHA di generare surplus per investimenti futuri.
Danimarca: il Fondo Nazionale per l’Edilizia
La Danimarca ha sviluppato un sistema di housing non-profit che rappresenta il 20% dello stock abitativo nazionale. Una caratteristica distintiva è il Fondo Nazionale per l’Edilizia (Landsbyggefonden), un fondo privato finanziato esclusivamente dagli inquilini sociali.
Il Fondo funziona come una sorta di “conto di risparmio” per l’intero settore abitativo non-profit, garantendo stabilità finanziaria e permettendo di affrontare spese impreviste o lavori di ristrutturazione senza aumentare improvvisamente gli affitti.
Questo sistema permette di mantenere gli alloggi accessibili in perpetuo, contribuendo alla coesione sociale e alla qualità della vita.
Finlandia: equalizzazione degli affitti
In Finlandia, il modello “Cost Based Social Rental” presenta un’interessante variante: il principio del recupero dei costi può essere applicato non al singolo edificio, ma all’intero patrimonio di un fornitore di alloggi sociali, permettendo un’equalizzazione degli affitti tra edifici diversi.
Questo approccio consente di mantenere accessibili anche gli alloggi più recenti, che tenderebbero ad avere affitti più elevati, favorendo la mixité sociale.
Importare il modello in Italia: sfide e opportunità
Adattare il modello “Cost Based Social Rental” al contesto italiano presenta sfide significative, ma anche notevoli opportunità. Ecco alcuni aspetti da considerare:
Quadro normativo e fiscale
L’Italia necessita di un quadro normativo chiaro e stabile che definisca:
– Lo status e gli obblighi dei promotori sociali
– I meccanismi di finanziamento e le garanzie pubbliche
– I vantaggi fiscali per incentivare gli investimenti
– I criteri di accesso agli alloggi
– Le modalità di calcolo degli affitti basati sui costi
Finanziamento e sostenibilità economica
Il sistema italiano potrebbe beneficiare di:
– Una maggiore diversificazione delle fonti di finanziamento
– L’introduzione di prestiti pubblici subordinati
– Lo sviluppo di banche specializzate nel finanziamento dell’abitare sociale
– Meccanismi di garanzia pubblica per ridurre i costi del credito
– Fondi di solidarietà settoriali simili al Fondo Nazionale danese
Il ruolo delle comunità intenzionali e del cohousing
Le comunità intenzionali e il cohousing possono giocare un ruolo importante nell’adattamento del modello al contesto italiano, integrando la dimensione economica con quella sociale e relazionale.
MeWe® abitare collaborativo lavora proprio in questa direzione, promuovendo forme di abitare (extra)ordinario che combinano sostenibilità economica, ambientale e sociale.
Verso un abitare sociale sostenibile
Il modello “Cost Based Social Rental” rappresenta una risposta efficace alla crescente crisi abitativa, dimostrando che è possibile fornire alloggi di qualità a prezzi accessibili in modo economicamente sostenibile.
L’esperienza di Austria, Danimarca e Finlandia ci insegna che:
1. L’intervento pubblico deve essere strategico e orientato al lungo periodo
2. La diversificazione delle fonti di finanziamento è essenziale
3. Il reinvestimento dei surplus garantisce la sostenibilità del sistema
4. La partecipazione degli inquilini contribuisce alla coesione sociale
5. L’accessibilità abitativa ha ricadute positive sull’intera società
Importare questo modello in Italia richiederà un impegno collettivo da parte di istituzioni, operatori del settore e cittadini, ma rappresenta una strada promettente per affrontare le sfide abitative del futuro.
Noi di MeWe® abitare collaborativo siamo impegnati in questa direzione, lavorando per adattare e implementare questi modelli nel contesto italiano, con particolare attenzione alle specificità locali e alle esigenze delle comunità.
