“Modello Milano per le città del futuro”. Questo titolo di apertura del Sole 24Ore di sabato 20 novembre a noi di MeWe abitare collaborativo ci è rimasto particolarmente impresso. Il modello Milano, in estrema sintesi, è, infatti, sempre lo stesso: i soggetti privati possono presentare proposte immobiliari anche senza (o in variante) al piano comunale.
Per chi si occupa di casa anche se non in cohousing, e magari di casa sociale come MeWe abitare collaborativo, il “Modello Milano” non lo associa proprio a un caso di successo: Milano è una città difficilissima da abitare. Difficilissima perché molto costosa e perché la middle-class a Milano fa fatica ad acquistare una casa decente o ad affittarla.
In MeWe abitare collaborativo, però, siamo interessati ai modelli di riferimento per pervenire a città in cui la casa, in cohousing o del tutto ordinaria, sia accessibile per i più. Perché senza avere un ampio stock di alloggi a prezzi accessibili, è impossibile che nel mercato immobiliare si verifichi un appiattimento nell’evoluzione dei prezzi. E siamo, quindi, consapevoli che per arrivare a perseguire questa vision ambiziosa occorre lo sforzo congiunto di tutti, a cominciare dai vari livelli di governo. Solo che non pensiamo proprio a Milano quale riferimento.
Magari pensiamo a Barcelona che, più o meno in contemporanea al titolo del giornale di Confindustria, ha presentato progetto Habitatge Metropolis Barcelona (nel seguito HMB), una joint venture tra la municipalità, l’AMB e un paio di partners privati (CEVASA e NEINOR) che si pone l’obiettivo di promuovere e realizzare almeno 4.500 case a prezzi accessibili.
Per ampliare lo stock di alloggi protetti sono disponibili tante formule diverse: comprare, riabilitare o costruire. Concentrandosi esclusivamente sull’offerta di nuova costruzione, sono state previste tre formule: promozione pubblica, promozione pubblico-privata o pubblico-comunità.
Barcellona ha deciso di utilizzare tutte e tre le formule. Nel Piano Diritto alla Casa 2016-2025 è stato stabilito che il 60% delle case promosse sono promosse pubblicamente, dirette dall’Azienda Municipale per l’Edilizia abitativa (IMHAB) e il 40% avviene nell’ambito della promozione delegata.
Della promozione delegata, la collaborazione pubblico-comunità, specificata nell’Accordo ESAL, ha messo a disposizione di cooperative e fondazioni terreni per costruire fino a 1.000 case in affitto o cooperative con diritti d’uso.
Entrambe le formule sono fondamentali ma solo con la collaborazione pubblico-comunitaria o la promozione pubblica a perseguire la vision non si riesce ad arrivare: né gli enti senza scopo di lucro (come potrebbe essere MeWe abitare collaborativo da adulta) hanno una muscolatura finanziaria sufficiente, né ci sono risorse pubbliche sufficienti per crescere alla scala e al ritmo necessari a calmierare i prezzi di tutto il mercato immobiliare.
Quindi, la possibilità di attrarre investimenti privati per produrre beni pubblici, come alloggi a prezzi accessibili, è la strada che è stata esplorata dal governo municipale di Ada Colau. Da questo assunto nasce il nuovo operatore abitativo metropolitano HMB: uno strumento innovativo di collaborazione pubblico-privato per promuovere, costruire e gestire alloggi a prezzi accessibili.
Il XXI secolo richiede che attori pubblici e privati imparino a cooperare. HMB è un modello che cerca la cooperazione peer-to-peer tra i partners.
La collaborazione pubblico-privato, nelle sue diverse modalità, mira ad allineare i diversi interessi di più attori, stabilendo una mission comune, di reciproco vantaggio, e che faciliti la promozione dell’interesse pubblico. In questo sta la grande, enorme, differenza con il “Modello Milano”: se a Barcelona la mission degli attori pubblici e di quelli privati è identica, cioè realizzare alloggi a prezzi accessibili, a Milano le mission continuano a essere profondamente diverse e i beni pubblici che i privati possono impegnarsi a realizzare sono solo delle compensazioni che, più elevate sono, più riducono le possibilità di perseguire appieno la mission di chi li realizza. Un modello che ha attori con mission differenti, alla fine, si caratterizza per la sfiducia reciproca, le offerte falsamente “a buon mercato” che finiscono con ritardi e alti costi di sforamento, corruzione, vendita di asset una volta realizzati, asimmetria informativa, socializzazione delle perdite, privatizzazione dei profitti e via discorrendo.
Il governo locale catalano, invece, cerca di cambiare il comportamento degli attori privati: oltreché ad investire solo in abitazioni private (come nel “Modello Milano”), questi ultimi sono chiamati a investire anche in alloggi a prezzi accessibili.
Ad avviso di MeWe abitare collaborativo, il partenariato catalano indica la direzione verso cui dobbiamo muoverci: partenariati pubblico-privati proattivi progettati per raggiungere obiettivi pubblici, caratterizzati da investimenti con un impatto sociale positivo tali da soddisfare direttamente obiettivi pubblici e che assolvano alla funzione sociale della proprietà. Per noi, HMB scommette sulla capacità di stabilire un rapporto di fiducia reciproca a lungo termine tra il pubblico e i partner privati per migliorare la governance e la qualità istituzionale. Nell’ambito dei suoi processi decisionali (si veda il consiglio di amministrazione) noi di MeWe abitare collaborativo ci leggiamo la volontà di ridurre l’asimmetria informativa e controllare meglio la qualità dei servizi forniti, gestire meglio il conflitto di interessi, professionalizzare il management, migliorando così le capacità istituzionali del settore pubblico di governare queste collaborazioni.
Sforzo di investimento, rischi, costi e benefici sono equamente condivisi. I privati assumono un rendimento limitato in cambio di un minor rischio, dato che pubblico e privato contribuiscono con lo stesso capitale (50%/50 %) al ritmo di 58milioni € per socio: rischi e benefici sono condivisi, come ci insegna la Mazzucato. Con una governance collaborativa le cui decisioni sono assunte congiuntamente in un consiglio di amministrazione su un piano di parità, con un amministratore indipendente scelto di comune accordo, che mette al centro tutti gli stakeholders: inquilini, lavoratori e fornitori.
Tutto questo è HMB: ente a capitale pubblico e privato che opera nell’area metropolitana di Barcelona con l’obiettivo di promuovere, acquistare e gestire in 8 anni 4.500 unità case a prezzi accessibili: il 75% delle case a 7,28 € / m2 e il 25% fino a 8,89 euro / m2.
Un modello da riprodurre in altre parti della Spagna. Un modello da riprodurre, o almeno da studiare, in altre parti di Europa. Probabilmente migliore del “Modello Milano”.
