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In un panorama abitativo sempre più complesso, tra case che diventano beni di investimento e giovani generazioni escluse dal mercato, MeWe® abitare collaborativo esplora soluzioni innovative per un diritto all’abitare più accessibile.

La doppia anima della casa: riparo e investimento

Pensaci un attimo: la casa è l’unico bene che soddisfa contemporaneamente due necessità fondamentali. Da un lato, risponde al bisogno primario di avere un tetto sopra la testa. Dall’altro, rappresenta un investimento economico, spesso il più importante della vita di una persona.

Questa doppia natura dell’abitazione genera tensioni crescenti nel mercato immobiliare. Come evidenziato da un recente rapporto dell’Istituto per l’Innovazione e le Finalità Pubbliche dell’University College di Londra, negli ultimi quarant’anni il mercato immobiliare ha subito una progressiva “finanziarizzazione”. In parole semplici, le case sono diventate sempre più strumenti finanziari piuttosto che luoghi da abitare.

Il fenomeno non è esclusivo del Regno Unito. Anche in Italia assistiamo a dinamiche simili, con alcune peculiarità locali: l’alta percentuale di proprietari di casa, il limitato mercato degli affitti a lungo termine e l’esplosione degli affitti brevi turistici nelle città d’arte e nelle principali destinazioni turistiche.

Un mercato abitativo in trasformazione: sintesi delle criticità

La finanziarizzazione dell’abitare si manifesta attraverso vari fenomeni interconnessi. La liberalizzazione del credito ipotecario ha permesso l’afflusso di enormi capitali nel mercato immobiliare, facendo lievitare i prezzi delle case ben oltre l’andamento dei redditi. Contemporaneamente, i tassi d’interesse storicamente bassi (fino ai recenti aumenti) hanno reso gli investimenti immobiliari particolarmente attraenti.

Le conseguenze sociali sono evidenti: i giovani hanno sempre meno possibilità di accedere alla proprietà rispetto alle generazioni precedenti, con ripercussioni su scelte di vita fondamentali come l’indipendenza abitativa e la formazione di nuove famiglie.

Lo studio che abbiamo citato sopra evidenzia anche un uso inefficiente dello spazio abitativo: nel Regno Unito, il 37% delle famiglie vive in case “sotto-occupate” (con stanze in eccesso), mentre il 4% vive in condizioni di sovraffollamento. Questo squilibrio è particolarmente evidente tra le diverse fasce d’età e tipologie di occupazione (proprietari vs. affittuari).

Cohousing e abitare collaborativo: un modello alternativo

È in questo contesto che emergono le soluzioni dell’abitare (extra)ordinario come il cohousing e l’abitare collaborativo. Non si tratta solo di un modo diverso di concepire la casa, ma di un approccio che sfida direttamente la finanziarizzazione dell’abitare.

Nel modello promosso da MeWe® abitare collaborativo, la casa ritorna ad essere principalmente un bene d’uso piuttosto che un asset finanziario. L’abitare (extra)ordinario propone un equilibrio tra spazi privati adeguati e spazi comuni condivisi, ottimizzando l’uso delle risorse e riducendo i costi individuali.

La comunità intenzionale che si forma nei progetti di cohousing genera valore sociale, non solo economico. Gli spazi comuni, dalla cucina condivisa alla lavanderia collettiva, dalla biblioteca al laboratorio, permettono di ridurre la dimensione degli alloggi privati mantenendo alta la qualità della vita.

Raccomandazioni politiche per un abitare più accessibile

Guardando all’esperienza britannica, ma pensando al contesto italiano, ecco alcune raccomandazioni dettagliate per i decisori politici che vogliano affrontare il problema dell’accessibilità abitativa:

1. Riforma della fiscalità immobiliare

Una riforma organica della tassazione immobiliare potrebbe ridurre efficacemente la domanda speculativa e liberare risorse per chi cerca una prima casa:

• Imposta proporzionale sul valore attuale: sostituire l’IMU con un’imposta annuale proporzionale (ad esempio dello 0,5%) sul valore di mercato aggiornato degli immobili. Questo meccanismo permetterebbe di tassare maggiormente chi possiede immobili di grande valore e meno chi possiede abitazioni modeste.

• Tassazione progressiva sulle proprietà multiple: introdurre un’aliquota crescente per chi possiede più di un’abitazione, con significativi aumenti per la terza, quarta e successive proprietà. Ad esempio, si potrebbe prevedere un’aliquota base dello 0,5% sulla prima casa, dell’1% sulla seconda, del 2% sulla terza e così via.

• Tassazione mirata sugli immobili sfitti: applicare un’imposta maggiorata (dal 2% al 3%) sugli immobili tenuti vuoti per più di sei mesi all’anno nelle aree ad alta tensione abitativa, incentivando così la loro immissione nel mercato degli affitti a lungo termine.

• Rimodulazione della cedolare secca: modificare l’attuale sistema differenziando maggiormente le aliquote: ridurre ulteriormente l’aliquota per affitti a canone concordato (dal 10% al 5%), mantenere il 21% per locazioni libere a lungo termine, e aumentare significativamente (al 30-35%) l’aliquota per gli affitti brevi turistici.

2. Supporto ai modelli di abitare sociale e collaborativo

Le autorità locali possono giocare un ruolo fondamentale nel promuovere alternative abitative:

• Quote obbligatorie di housing sociale: richiedere che ogni nuovo sviluppo immobiliare superiore a una certa dimensione (ad esempio, 20 unità abitative) destini almeno il 20-30% delle unità ad abitare sociale o abitare collaborativo, come già avviene in diverse città europee.

• Diritto di prelazione esteso: concedere a cooperative, organizzazioni del terzo settore e gruppi di abitare collaborativo un diritto di prelazione sull’acquisto di immobili in vendita, specialmente quelli di proprietà pubblica o provenienti da fallimenti, con un tempo adeguato (6-12 mesi) per organizzare il finanziamento.

• Banca del suolo pubblico: istituire una “banca del suolo” comunale che identifichi terreni ed edifici pubblici inutilizzati da destinare a progetti di abitare sociale, con assegnazione tramite bandi che premino la qualità sociale e ambientale delle proposte.

• Incentivi urbanistici per il cohousing: offrire bonus volumetrici (10-15% in più di superficie costruibile) per progetti che includano una significativa componente di spazi comuni e servizi condivisi, riconoscendo così il valore sociale aggiunto.

• Fondo di garanzia per il cohousing: istituire un fondo pubblico che fornisca garanzie sui mutui per progetti di cohousing e di abitare (extra)ordinario in generale, riducendo il rischio percepito dalle banche e facilitando l’accesso al credito per gruppi di abitanti.

3. Regolamentazione degli affitti brevi

Per contrastare la riduzione dell’offerta di alloggi in affitto a lungo termine:

• Limite temporale agli affitti brevi: imporre un tetto massimo di 60-90 giorni all’anno per gli affitti turistici in abitazioni private, come già fatto a Barcellona, Amsterdam e Parigi.

• Sistema di licenze: introdurre un sistema di autorizzazioni per gli affitti brevi, con numero chiuso nelle zone centrali e turistiche delle città, rilasciate attraverso bandi periodici.

• Zonizzazione: identificare aree della città dove limitare o vietare del tutto la conversione di abitazioni in affitti turistici, preservando il tessuto residenziale dei quartieri.

• Tassa di scopo: applicare un contributo specifico sugli affitti brevi (3-5% del valore) da destinare a un fondo per l’abitare sociale nella stessa area urbana, creando così un meccanismo di compensazione.

• Monitoraggio e sanzioni: implementare sistemi digitali efficaci per il monitoraggio delle piattaforme di affitti brevi, con sanzioni significative (5.000-10.000 euro) per chi opera senza autorizzazione.

4. Riforma del mercato dei mutui

Per facilitare l’accesso alla casa alle nuove generazioni:

• Fondo di garanzia per giovani: estendere e potenziare il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa, con particolare attenzione ai giovani under 35 con lavori flessibili o a tempo determinato.

• Mutui a tasso fisso a lungo termine: incentivare gli istituti di credito a offrire mutui a tasso fisso di lunga durata (25-30 anni) con coperture assicurative obbligatorie che riducano il rischio di insolvenza.

• Prodotti finanziari per il cohousing: sviluppare, in collaborazione con la Cassa Depositi e Prestiti, prodotti finanziari specifici per progetti di abitare collaborativo, con tassi agevolati e periodi di preammortamento più lunghi che tengano conto dei tempi di sviluppo di questi progetti.

5. Riuso del patrimonio esistente

Anziché concentrarsi solo sulle nuove costruzioni:

• Censimento degli immobili inutilizzati: realizzare un database pubblico costantemente aggiornato degli immobili pubblici e privati inutilizzati nelle aree urbane, come base per politiche mirate.

• Programma “Riabita”: lanciare un programma nazionale per la riqualificazione di edifici dismessi (ex scuole, caserme, uffici, opifici) da destinare a forme innovative di abitare sociale, con incentivi fiscali ed urbanistici.

• Incentivi per riconversioni non speculative: offrire significative riduzioni degli oneri di urbanizzazione (fino all’80%) per la trasformazione di immobili non residenziali in residenze, a condizione che almeno il 30% delle unità sia destinato ad abitare sociale per almeno 20 anni.

• Progetto “Uffici-Casa”: facilitare, attraverso procedure semplificate e incentivi fiscali, la conversione di edifici direzionali in residenze, in risposta al crescente smartworking e alla conseguente riduzione della domanda di spazi per uffici.

Il ruolo pionieristico di MeWe® abitare collaborativo

La finanziarizzazione della casa rappresenta una sfida cruciale per le società contemporanee. Contrastare questa tendenza richiede un approccio multidimensionale che coinvolga politiche fiscali, urbanistiche e sociali.

MeWe® abitare collaborativo si pone come laboratorio di sperimentazione per queste soluzioni. I nostri progetti dimostrano che un diverso modello abitativo non solo è possibile. La nostra esperienza nell’orchestrazione di processi complessi per la produzione di abitare ci permette di collaborare efficacemente con le amministrazioni pubbliche, gli istituti finanziari e le comunità locali per sviluppare soluzioni innovative.

Il cohousing e l’abitare collaborativo non sono semplicemente alternative abitative per nicchie di popolazione, ma possono rappresentare un modello ispiratore per ripensare complessivamente il rapporto tra casa, comunità e mercato.

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Questo articolo si basa in parte sullo studio “The Demand for Housing as an Investment” dell’Istituto per l’Innovazione e il Proposito Pubblico dell’University College di Londra.